Domy bez pozwolenia do 35 m² – co warto o nich wiedzieć?

W Polsce od kilku lat funkcjonują już przepisy prawa, które umożliwiają budowę domu bez pozwolenia. Rozwiązanie to zyskuje na popularności z kilku powodów – realizacja takiej inwestycji zajmuje zdecydowanie mniej czasu, niż w przypadku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, ogranicza liczbę formalności do wypełnienia i często jest również po prostu tańsze. Wyjaśniamy, co trzeba zrobić, by wybudować dom na zgłoszenie.

 

Dom bez pozwolenia – podstawowe przepisy

Przekonanie o tym, że budowa obiektu na zgłoszenie może zostać zrealizowana na dowolnej działce i bez żadnych formalności jest błędne. Sam projekt domu 35 m² nie wystarczy. Przed rozpoczęciem inwestycji należy dokładnie sprawdzić, czy nie ma przeszkód, by dany budynek powstał w określonej lokalizacji. Szczegółowe informacje i wytyczne na ten temat znajdziemy przede wszystkim w Prawie budowlanym.

Ustawa wymienia obiekty, które nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. W przypadku domów będą to wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Na zgłoszenie można również stawiać spełniające odpowiednie normy garaże, altany, oranżerie, domki letniskowe, wiaty czy przydomowe baseny i oczka wodne.

 

Dom 35 m² bez pozwolenia z poddaszem – czy to możliwe?

Jeśli planujemy budowę określonego obiektu jednorodzinnego bez pozwolenia, ważna będzie jego powierzchnia. Nie powinna przekraczać 35 m². Co istotne, mowa w tym przypadku o powierzchni zabudowy, liczonej po obrysie murów. W wielu przypadkach wnętrza będą więc jeszcze mniejsze, chyba że inwestor zdecyduje się na domek 35 m² z antresolą, która pozwala wygospodarować dodatkową przestrzeń, przeznaczoną np. do wypoczynku. Antresola nie jest uznawana za kondygnację, więc nic nie stoi na przeszkodzie, by umieścić ją w budynku powstającym bez zezwolenia. Musi być ona jednak niższa niż parter (jego wysokość powinna wynosić minimum 2,5 metra) i nieograniczona ścianą z przynajmniej jednej strony.

Wiele osób pyta o to, czy można wybudować dom 35 m² bez pozwolenia z poddaszem. Odpowiedź brzmi: tak, ale pod warunkiem, że będzie to przestrzeń o charakterze nieużytkowym. Projekt domu 35 m² powinien dotyczyć budynku parterowego. Warto przypomnieć, że granicą dla powierzchni nieużytkowej jest średnia wysokość 1,9 metra.

Trzeba również wspomnieć o tym, że na każde 500 m² działki może powstać tylko jeden dom na zgłoszenie. Musi on być przy tym odpowiednio usytuowany. Ściany, w których mieszczą się okna lub drzwi powinny znajdować się minimum 4 metry od granicy działki, a ściany jednolite – minimum 3 metry.

 

Jednorodzinny dom 35 m² – jakich formalności wymaga zgłoszenie?

Jeszcze przed rozpoczęciem realizacji takiej inwestycji trzeba zwrócić uwagę na wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź ubiegać się o ustalenie warunków zabudowy. Gdy okaże się, że nie ma żadnych przeszkód, by budować wybrany dom bez pozwolenia, można zająć się niezbędnymi formalnościami.

Na początku należy przygotować zgłoszenie budowy – wzór takiego wniosku jest dostępny na stronie internetowej Ministerstwa Przedsiębiorczości i Technologii, stronie starostwa powiatowego lub urzędu gminy. W zgłoszeniu powinny znaleźć się informacje o rodzaju, zakresie i sposobie wykonywania robót budowlanych, a także terminie ich rozpoczęcia. Warto pamiętać o tym, by we wniosku określać planowaną inwestycję jako dom rekreacji indywidualnej, a nie budynek mieszkalny jednorodzinny.

Sporządzone zgłoszenie trzeba złożyć w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta (w przypadku miast na prawach powiatu) razem z niezbędnymi załącznikami, do których zaliczamy: oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (posiadaną działką) na cele budowlane, szkice oraz rysunki domu i decyzję o warunkach zabudowy, jeśli danej działki nie obejmuje MPZP. Po dostarczeniu dokumentów pozostaje czekać. Urzędnicy mają 21 dni na ewentualną odmowę, która skutkuje koniecznością ubiegania się o pozwolenie na budowę. Gdy sprzeciw nie zostanie złożony, można rozpocząć prace budowlane w terminie wskazanym w zgłoszeniu.

Wraz z początkiem 2022 roku zmieniają się przepisy, dotyczące budowania domów bez pozwolenia. Wśród najważniejszych nowych regulacji wymienia się m.in. możliwość budowy obiektów nawet do 70 m² oraz brak konieczności oczekiwania na wspomniany ewentualny sprzeciw urzędników. Warto więc śledzić doniesienia związane z aktualnymi przepisami prawa budowlanego.

Wróć do strony głównej bloga